Proposta da OUC Viva Joinville abrange o Centro, a orla do Rio Cachoeira e bairros do entorno. Texto prevê incentivos fiscais, retrofit de imóveis antigos e possibilidade de ampliar o potencial construtivo

O Plenário da Câmara de Vereadores de Joinville aprovou, na manhã de segunda-feira (9), o Projeto de Lei Complementar nº 19/2026, que institui a Operação Urbana Consorciada (OUC) Viva Joinville. De autoria do Poder Executivo, a proposta estabelece novas regras urbanísticas e econômicas para uma área que abrange a orla do Rio Cachoeira, o Centro e partes dos bairros Bucarein, Atiradores e América.

Com vigência prevista de até 30 anos, a iniciativa busca estimular a renovação urbana, atrair investimentos, incentivar o uso misto do solo e preservar o patrimônio histórico. O projeto também prevê benefícios tributários para empreendimentos participantes e mecanismos de compensação financeira para o município.

A proposta foi aprovada com alterações incorporadas durante a tramitação legislativa. Entre elas estão mudanças apresentadas em um substitutivo global da Comissão de Urbanismo e a ampliação dos incentivos fiscais para estabelecimentos gastronômicos, incluindo a isenção da taxa de ocupação de calçadas por mesas e cadeiras.

Apesar da aprovação em Plenário, o projeto ainda não está concluído. Como recebeu alterações, seguirá para elaboração da redação final pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ). Depois, retornará ao Plenário para uma segunda votação. Se aprovado novamente, poderá ser encaminhado à prefeita Rejane Gambin (Novo), para sanção ou veto.

O que prevê a Operação Urbana Consorciada Viva Joinville?

A OUC propõe uma articulação entre poder público, proprietários de imóveis, investidores e comunidade para promover a transformação urbana da região delimitada. A área total é de aproximadamente 4,51 quilômetros quadrados, abrangendo 2.936 lotes.

O projeto divide o território em nove setores de ocupação, com regras específicas para o aproveitamento dos terrenos e a altura das edificações. Os parâmetros consideram a Lei de Ordenamento Territorial (LOT), estabelecida pela Lei Complementar nº 470/2017.

Um dos principais eixos é o incentivo ao retrofit, especialmente no chamado Setor Príncipe, que corresponde à região do Centro Histórico. A proposta contempla edificações construídas antes da entrada em vigor da LOT, em janeiro de 2017, e prevê flexibilizações urbanísticas para viabilizar a modernização dos imóveis.

Entre as possibilidades estão intervenções nas fachadas, como estruturas projetadas para acomodar equipamentos de climatização, com avanço de até um metro sobre as calçadas. Também são permitidos avanços específicos para dispositivos de acessibilidade, desde que seja mantida uma faixa livre contínua de pelo menos 1,20 metro para a circulação de pedestres.

Segundo os dados apresentados nos documentos do projeto, 195 imóveis poderão receber acréscimo de até 100% no potencial construtivo por meio da aquisição de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). Desse total, 18 estão vazios.

Em determinados imóveis do Centro, por exemplo, o limite de altura poderia passar dos 45 metros previstos atualmente na LOT para até 90 metros de potencial básico ampliado, podendo alcançar 180 metros com a aquisição do potencial construtivo adicional, conforme as regras e contrapartidas estabelecidas pela operação.

A proposta também identifica aproximadamente 104 imóveis inicialmente elegíveis ao programa de retrofit no Centro. Já na Zona de Amortecimento da Área de Relevante Interesse Ecológico (ARIE) Morro do Boa Vista, existem 404 lotes com potencial para gerar contrapartidas que poderão ser utilizadas em outras áreas, respeitadas as destinações previstas no projeto.

Projeto prevê isenções de impostos e taxas

A OUC Viva Joinville estabelece uma série de incentivos tributários para estimular a participação de empreendimentos na operação. Entre os benefícios previstos estão:

Isenção do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na primeira transmissão;

Alíquotas reduzidas de IPTU e ISSQN para empreendimentos participantes;

Isenção de taxas de aprovação e vistoria;

Isenção de IPTU por até cinco anos, podendo chegar a seis anos para imóveis inventariados pelo Patrimônio Cultural;

Isenção de taxas de projeto e fiscalização, além de isenção de IPTU por cinco anos, para estabelecimentos de alimentação e atividades semelhantes no perímetro delimitado.

A estimativa de impacto financeiro das isenções previstas é de R$ 736,4 mil em 2026, R$ 3,7 milhões em 2027 e R$ 3,9 milhões em 2028.

Como o município receberá contrapartidas?

A proposta prevê que o aumento do potencial construtivo seja condicionado ao pagamento de contrapartidas calculadas com base na Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC).

A lógica é permitir que parte da valorização imobiliária decorrente das mudanças urbanísticas retorne à coletividade. As contrapartidas poderão ser pagas em dinheiro ou por meio da execução de obras, doação de áreas, prestação de serviços e elaboração de projetos.

Os recursos serão destinados exclusivamente ao Fundo Municipal de Promoção do Desenvolvimento Sustentável.

O acompanhamento e a fiscalização das intervenções ficarão sob responsabilidade do Conselho Gestor da OUC Viva Joinville, órgão consultivo com participação paritária do poder público e da sociedade civil.

Substitutivo incluiu mudanças no projeto original

Antes de chegar ao Plenário, o projeto recebeu pareceres favoráveis das comissões de Constituição e Justiça e de Finanças, em maio de 2026. Na Comissão de Urbanismo, a proposta passou por audiência pública em julho e recebeu um substitutivo global apresentado pela relatora, vereadora Vanessa Venzke Falk.

O documento buscou corrigir inconsistências técnicas e aprimorar a redação original. Entre as mudanças estão a inclusão formal do Setor Sambaqui e da Área Urbana de Proteção Ambiental (AUPA), que deverá seguir as regras urbanísticas da LOT.

Outra alteração determina que as contrapartidas de empreendimentos localizados na Zona de Amortecimento da ARIE Morro do Boa Vista sejam aplicadas obrigatoriamente em benefício direto da unidade de conservação ou de seu entorno imediato.

O substitutivo também acrescentou um dispositivo à Lei Complementar nº 578/2021, permitindo que imóveis situados na área da OUC optem pela regularização por meio do retrofit, com dispensa de exigências relacionadas ao Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta (TAC) previsto naquela legislação.

O texto foi aprovado pela Comissão de Urbanismo em 20 de outubro e posteriormente recebeu novos pareceres favoráveis das comissões de Constituição e Justiça e de Finanças.

Emenda amplia benefícios para bares e restaurantes

Na sessão de 3 de novembro, quando o projeto seria votado em Plenário, a tramitação foi interrompida após a apresentação de uma emenda conjunta dos vereadores Wilian Tonezi (PL) e Vanessa Falk (Novo).

A alteração modificou o artigo 35 da proposta para ampliar os benefícios fiscais destinados a estabelecimentos de alimentação e atividades semelhantes. A principal novidade foi a inclusão da isenção da taxa de ocupação de espaço público para a instalação de mesas e cadeiras nas calçadas.

O benefício poderá contemplar tanto novos estabelecimentos quanto comércios que já estejam em funcionamento dentro do perímetro da operação.

Para atender à Lei de Responsabilidade Fiscal, a Secretaria Municipal da Fazenda elaborou uma estimativa de impacto financeiro da medida. A renúncia de receita foi calculada em R$ 24,7 mil para 2027 e R$ 25,7 mil para 2028.

O parecer da Fazenda considerou que os valores são reduzidos e podem ser absorvidos pela margem fiscal global da OUC, sem comprometer as metas orçamentárias do município.

A emenda recebeu parecer favorável na CCJ e aval da Comissão de Finanças, sendo incorporada ao texto aprovado pelo Plenário.

Próximas etapas

Com a aprovação em primeiro turno, o projeto segue para a elaboração da redação final pela Comissão de Constituição e Justiça. Na sequência, retorna ao Plenário para uma segunda votação.

Somente após essa etapa poderá ser encaminhado ao Executivo municipal para análise da prefeita Rejane Gambin, que poderá sancionar ou vetar a proposta.